Når kan man kreve Due diligence-forbehold

Kjøper bør gjøre en due diligence av eiendom og selskap før en transaksjon gjennomføres, og det er det viktig at kjøper da tar forbehold om så tidlig som mulig overfor selger.

Ved salg av eiendom skjer det stadig oftere at selger i sin annonsering opplyser om at en vil bruke noen av de standard avtalene som er utarbeidet for slike salg.

I de fleste av disse er tatt med nærmere beskrivelse av hvordan kjøper skal få gjennomføre en due diligence.

Det kan likevel være lurt å se nærmere på disse hvis man har spesielle forutsetninger ved kjøpet, men det kan bety at selger velger en annen kjøper.

Det er dessverre ikke alltid at det henvises til en standard og kjøper bør se på dette så tidlig som mulig, helst sammen med budet.

Dette fordi når kjøper inngir bud vil han sjelden ha all informasjon om eiendommen eller selskapet til å foreta en vurdering av hvilke risikoer han vil påta seg gjennom transaksjonen.

Kjøper bør normalt kreve å få undersøke eiendom og selskap før han endelig forplikter seg til å gjennomføre transaksjonen.

Samtidig krever due diligence-undersøkelser mye ressurser, som en ikke vil pådra seg før selger har forpliktet seg til å selge til kjøper, eller eksklusive forhandlinger med kjøper.

Det er ingen formkrav for utformingen av et due diligence-forbehold, men for at kjøper skal oppnå tilstrekkelig beskyttelse, bør forbehold inntas klart og entydig i et skriftlig tilbud.

Hvis det er en helt generell erklæring i tilbudet om at «kjøper tar forbehold om å gjennomføre due diligence», kan det skape usikkerheter, spesielt for hva følgen vil være hvis kjøper finner mangler .

Det bør derfor nærmere avklares hva som er mangler og hvor store de skal være for at det får betydning for kjøpesummen.

Det er både i alles interesse at forbeholdet utformes mest mulig presist, slik at rekkevidden og omfanget kommer klart frem.

For å redusere kjøpers risiko, bør forbeholdet være knyttet opp mot kjøpers egen vurdering av risiko slik at en kjøper får det han ønsker.

Det er også viktig å presisere at dersom avtalen ikke gjennomføres, må partene bære sine egne kostnader.

En beskrivelse av hva man vil gjøre og evt følger ved mangler, gir uttrykk for hva partene tar sikte på å gjennomføre gitt de forutsetninger partene hadde på dette tidspunkt.

Et slikt forbehold vil også kunne utvikles slik at selgeren skal ha rett til å trekke seg dersom kjøper gjør gjeldende krav som prisavslag eller strengere garantier, som følge av funn i due diligence.

Krav fra kjøper kan innebære at selgerens forutsetninger om risiko ved salget endres (lavere kjøpesum eller utvidet garantiansvar), slik at selgeren likevel ikke ønsker å selge.

Et due diligence-forbehold bør videre utformes slik at forbeholdet gjelder frem til det eksplisitt løftes av kjøper.

Alternativt kan det formuleres slik at partenes forpliktelser overfor hverandre faller bort dersom kjøper ikke løfter forbeholdet innen en gitt frist.

Møt våre erfarne advokater

Vi hjelper deg med alt du måtte lure på om eiendomsrett

Eier du eiendom, enten som næringsdrivende eller privatperson? Da kan det dukke opp mange rettslige spørsmål og utfordringer, som våre advokater kan bistå med. Vi har bred erfaring med problemstillinger knyttet til både fast eiendom og entreprise – og står klare til å finne gode løsninger og legge til rette for at konflikter unngås. Ta kontakt med oss i dag!

Våre advokater »