Standardkontrakter i entrepriseforhold og forholdet til boligkjøper

Det er viktig at man ved bruk av standardkontraktene legger inn særregler ved bygging av boliger, for at boligutbyggeren ikke skal risikere å sitte igjen med misligholdkrav fra kjøperne uten å kunne videreføre disse mot entreprenøren.

Det dukker dessverre opp situasjoner hvor boligkjøper har større krav enn det utbygger kan kreve av entreprenøren hvis det ikke er lagt inn endringer i standardavtalen.

Årsaken til dette er at kjøperne etter bustadoppføringsloven har et sterkere vern enn det utbyggeren har etter standardkontraktene.

Hvilke avtaler inngås normalt ved utbygning og senere salg ?

Normalt inngår utbygger byggherren entreprisekontrakt med én entreprenør for samtlige fag, en totalentreprise etter NS 8407 eller NS 8405 for utførelsesentrepriser. For de fagene entreprenøren ikke selv behersker inngår han kontrakter med underentreprenører.

Utbyggeren inngår salgsavtaler for boligene, som oftest vil være til forbruker, hvor salg av bolig under oppføring reguleres av bustadoppføringsloven.

Hva er forskjellen mellom bustadoppføringsloven og standardkontraktene

Bustadoppføringsloven har et særlig forbrukervern, mens standardkontraktene brukes mellom profesjonelle parter hvor det foreligger stor grad av avtalefrihet

Det innebærer at kjøperne etter bustadoppføringslova har et sterkere vern og flere rettigheter enn det utbyggeren har etter standardkontraktene.

Dette gjelder bl.a. reklamasjonsreglene, vilkårene for å fremme misligholdkrav, og utmålingen av misligholdkrav.

Det er derfor viktig å foreta tilpasninger i entrepriseavtalen(e) slik at ikke utbyggeren blir sittende igjen med risikoen for både mangels- og forsinkelseskrav fra kjøperne, som kan senere kreves av entreprenøren.

Det bør lages mest mulig back-to-back mellom de to avtaleforholdene, slik at avtalene blir mest mulig like, og utbyggeren kan overføre krav fra kjøperne til entreprenøren. Dette for å overføre all risiko byggherren har overfor kjøperne overføres til entreprenøren.

Et problem kan ofte være at utbyggeren må betale entreprenøren for at entreprenøren skal påta seg risikoen.

Hva er viktig å få med seg i back to back avtalen?

Det er viktigst å passe på at utbyggeren og entreprenøren er forpliktet til å levere det samme til kjøperne, når det gjelder omfang og kvalitet på leveransen.

For å oppnå dette må salgsprospektet inngå som et dokument i entrepriseavtalen.

Kjøpernes tilvalg må også videreføres som endringer overfor entreprenøren.

Utbyggeren må heller ikke tilby ekstraytelser til kjøperne uten at det er avtalt at entreprenøren skal levere det samme.

Endringer som bør gjøres i standarden

Bustadoppføringsloven kan ikke fravikes til ugunst for kjøperne og derfor må harmonisering foretas i entrepriseavtalen hvor det er avtalefrihet.

Det kan gjørs ved en generell bestemmelse om at alle krav kjøperne kan rette mot utbyggeren vedrørende utførelse av kontraktsgjenstanden kan videreføres mot entreprenøren.

Det kan videre være lurt å avtale at alle tilvalg skal foregå direkte mellom kjøperne og entreprenøren.

Det bør videre avtales simultan overtakelse i tilfeller hvor boligen selges etter bustadoppføringsloven, slik at reklamasjons- og foreldelsesfristene starter å løpe samtidig i de to avtaleforholdene. Og reduserer risikoen for at utbyggeren blir ansvarlig overfor kjøperne i en lengre periode enn hva entreprenøren er overfor utbyggeren.

Det bør også avtales at:

* utbyggeren har samme rett til å nekte overtakelse som kjøperne har, ved at ordlyden i bustadoppføringsloven erstatter bestemmelsene i standardkontrakten.

* Reklamasjonsreglene bør også tilpasses, slik at reklamasjonsreglene i bustadoppføringsloven tas inn i entrepriseavtalen.

* Videre bør man vurdere å innta en bestemmelse om at kjøpernes dagmulktskrav kan kreves erstattet av entreprenøren, gjerne ved at entreprenøren blir ansvarlig for kjøpernes dagmulktskrav.

* Utbyggeren kan holde tilbake et tilsvarende beløp overfor entreprenøren som kjøperne kan holde tilbake overfor utbyggeren.

Dette må vurderes i forhold til det entreprenøren vil kreve betalt for å påta seg risiko og ansvar, og hva som er hensiktsmessig i det enkelte prosjekt.

Møt våre erfarne advokater

Vi hjelper deg med alt du måtte lure på om eiendomsrett

Eier du eiendom, enten som næringsdrivende eller privatperson? Da kan det dukke opp mange rettslige spørsmål og utfordringer, som våre advokater kan bistå med. Vi har bred erfaring med problemstillinger knyttet til både fast eiendom og entreprise – og står klare til å finne gode løsninger og legge til rette for at konflikter unngås. Ta kontakt med oss i dag!

Våre advokater »