Hvordan skal fornyelsesklausulene tolkes?

I leieavtaler, spesielt avtaler om leie av lokaler finnes ofte noe som gir leier rett til å fornye leieforholdet ved leietidens utløp.

Det er mange versjoner av dette, som skal gjennomgås i det følgende.

De samme prinsippene vil også kunne gjelde for andre avtaler eks leveransens avtaler.

Det kan også finnes avtaler om leie av boliger, men er mindre praktisk og vil ikke bli behandlet særskilt.

Husleieloven gjelder i utgangspunktet for leie av bolig og lokaler, hvor det er større avtalefrihet ved utleie av lokaler.

Hva er rett til fornyelse?

Det kan vær en ensidig, ubetinget rett til å fornye leieforholdet hvor utleier ikke kan motsette seg fornyelsen.

Det avhenger så hva som er avtalt om utleier kan kreve endring av noen av leievilkårene, som da ofte vil være leien.

Noen ganger er det gitt en fortrinnsrett til videre leie, hvis utleier fortsatt skal leie ut lokalene.

Det kan fort oppstå uklarheter om dette, slik at en bør skrive noe nærmere om dette i avtalen.

Det kan likevel være klokt å utdype dette i leieavtalen, eksempelvis kan utleier presisere at fortrinnsretten bare gjelder hvis lokalene fortsatt skal leies ut til dagens formål.

Det kan også være betinget av at partene blir enige om leievilkårene for den nye leieperioden, ut fra lojalitetsplikten må partene da forsøke å forhandle om fornyelse.

Hva hvis det er satt vilkår?

Det kan ofte være mer økonomisk for utleier å fornye med eksisterende leier, istedenfor å finne ny leietaker.

Endring kan gi merkostnader ved tap av leie mens lokalene står tomme og tilpasninger av lokalene.

Dette avhenger mye av markedsutviklingen.

Det er derfor vanlig at det settes vilkår om at leievilkårene skal reforhandles ved fornyelse.

Det er da viktig at avtalen er klar på hva som kan reforhandles, er det bare leien eller er det også andre deler av avtalen.

Ofte vil retten til reforhandling gå klart frem av leieavtalen.

Rettspraksis har ved tolkning av avtaler som er uklare lagt vekt på om det var et langvarig avtaleforhold, hvor det var helt sentralt for utleier å kunne tilpasse avtalen til markedets alminnelige vilkår.

Ordlyden: «ny leiekontrakt for to perioder à hver 5 år» har blitt tolket slik at det skulle inngås en ny leieavtale på nye vilkår.

Samme resonnement kan knyttes opp mot husleieloven § 3-1 andre ledd som slår fast at dersom leiens størrelse ikke er avtalt, kan utleier kreve markedsleie.

Er det noen begrensninger hvor mange ganger leier kan fornye?

Domstolene har konkludert med at det er full adgang til å avtale slik evigvarende fornyelsesrett, eks hvert 5 år.

Hvis det er avtalt eksempelvis 5 nye år «på samme vilkår», betyr det at det bare kan fornyes for 5 år , retten til fornyelse blir ikke forlenget.

Når må fornyelsesretten utøves?

Det fins avtaler som sier at den fornyes automatisk ved utløp med mindre partene den sies opp, dette skjer gjerne ved leveranseavtaler.

Ved leie av lokaler er det mer vanlig at leier gis en valgmulighet om fornyelse, og da gjerne en frist for når det skal meldes eks 6 måneder før utløp.

Det avtales da gjerne også en frist for når partene skal ha oppnådd enighet.

Hvis ingen av partene husker at leieforholdet har løpt ut, blir spørsmålet om fornyelsesretten rent faktisk er utøvet/avtalt.

Husleieloven §9-2 sier at hvis et tidsbestemt leieforhold har fortsatt å løpe etter sin utløpstid uten at fornyelse er skjedd, kan leieforholdet i stedet ha gått over til å bli et tidsubestemt, oppsigelig leieforhold, jf. husleieloven § 9-2.

Møt våre erfarne advokater

Vi hjelper deg med alt du måtte lure på om eiendomsrett

Eier du eiendom, enten som næringsdrivende eller privatperson? Da kan det dukke opp mange rettslige spørsmål og utfordringer, som våre advokater kan bistå med. Vi har bred erfaring med problemstillinger knyttet til både fast eiendom og entreprise – og står klare til å finne gode løsninger og legge til rette for at konflikter unngås. Ta kontakt med oss i dag!

Våre advokater »